マンション投資の収支シミュレーション｜毎月の持ち出しを確認 | マンション投資の収支判定室

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マンション投資の提案書で「毎月約1万円の黒字」と示されても、その金額が本当の手残りとは限りません。月次表から、固定資産税、保険、空室、原状回復、設備交換などが抜けていることがあるからです。

先に結論をいうと、満室時の月次収支、年間費用を入れた標準収支、家賃下落・空室・金利上昇を重ねた悪化収支の三段階を作ると、家計から補う金額を判断しやすくなります。この記事では架空の一室を使って計算しますが、特定物件の実績や将来予測ではありません。

先に結論｜家賃ではなく手残りを計算する

収支判断で使う基本式は、「受け取る現金－支払う現金」です。家賃が月10万円でも、ローン返済、管理費、修繕積立金、賃貸管理委託料を払います。さらに年単位では、固定資産税・都市計画税、保険、退去後の原状回復、給湯器やエアコンの交換などが発生します。

税務上の不動産所得と、通帳に残る現金収支も同じではありません。国税庁は不動産所得を総収入金額から必要経費を差し引いて計算すると説明していますが、ローン返済のうち元金部分は必要経費ではありません。一方、減価償却費は現金支出を伴わなくても必要経費になり得ます。この記事では、まず家計への影響が分かる現金収支を計算し、税額は別表で確認します。

利回りとの違いを先に整理したい場合は、マンション投資の利回りの見方も確認してください。利回りは物件比較の入口ですが、そのまま家計の手残りを表す数字ではありません。

月間収支に入れる収入と支出

モデルケースは、2026年8月25日時点で作成した説明用の架空例です。物件価格2,500万円、借入2,350万円、年1.8％、35年、元利均等返済、家賃月10万5,000円とします。ボーナス返済は使いません。実際の適用金利、融資期間、諸費用、家賃は申込者と物件ごとに変わります。

物件価格と借入額の差150万円が、そのまま購入時に必要な現金の全額ではありません。登記、司法書士、ローン事務、火災・地震保険、不動産取得税、仲介または販売に関する費用、精算金などが別に発生し得ます。初期費用をローンへ含める提案では、借入額、金利、毎月返済、総返済額がどう変わるかも比較します。

収支表には「誰が負担する費用か」も書きます。賃貸管理会社が行う業務、建物管理会社が行う業務、管理組合が行う修繕、区分所有者が負担する専有部設備は別です。「管理費に含まれる」と説明されたら、どの契約の何条に含まれるかを確認してください。

ローン返済額は、借入額、金利、期間、返済方式から計算します。金融機関の正式な返済予定表が出る前の数字は概算です。金利だけでなく、固定か変動か、金利見直し、返済額見直し、繰上返済手数料、団体信用生命保険の上乗せなどを一緒に記録します。

家賃・共益費・空室損

収入には、契約上の賃料とオーナーが受け取る共益費などを入れます。礼金や更新料は地域・契約・管理方式により異なり、毎年確実に入るとは限らないため、通常収支へ固定的に入れない方が安全です。

空室損は、家賃に想定空室月数を掛けて計算します。一室だけの区分所有では、その部屋が一か月空けば家賃収入は一か月分減ります。建物全体や管理会社全体の入居率が高くても、自分の一室の空室が分散されるわけではありません。サブリースの場合も、免責期間、賃料改定、解約、原状回復の負担を契約書で別に確認します。

家賃の根拠は、現在の入居者が実際に払っている賃料、同じ建物の募集賃料、近隣の類似物件の成約・募集状況を分けて見ます。募集賃料は広告上の希望額であり、成約賃料とは限りません。家具付き、フリーレント、礼金ゼロなどの条件差も、実質的な受取額へ直します。

入居中物件を購入する場合は、賃貸借契約の開始日、更新、敷金、保証会社、滞納、解約予告を確認します。相場より高い家賃で入居中なら、退去後に同額で募集できるとは限りません。反対に相場より低い場合も、契約期間中に自由に引き上げられると決めつけないでください。

空室一か月の損失は家賃一か月分だけではありません。募集時の広告料、仲介関連費用、清掃、鍵、壁紙や床、設備修理、空室中の光熱水費などが加わる場合があります。退去が何年に一度起きるかを正確に予測することは難しいため、数年分を平均した予備費と、実際にまとまって払う現金の両方を持ちます。

共益費を入居者から受け取る場合でも、所有者が管理組合へ払う管理費と同額とは限りません。名称が似ていても相殺せず、収入と支出へ別々に記録します。更新料や礼金も、賃貸管理契約で所有者と管理会社のどちらに帰属するかを確認します。

返済・管理費・修繕積立金・委託料

上記条件の毎月返済額は約7万5,456円です。満室で、管理費8,000円、修繕積立金6,000円、賃貸管理委託料5,250円だけを引くと、月次収支は約1万294円の黒字に見えます。

しかし、この表には年単位・不定期の費用がありません。「月1万円残る」を結論にせず、次の年間表まで作ることが重要です。管理費と修繕積立金は将来改定される可能性があるため、現在額だけでなく、長期修繕計画、積立残高、滞納、総会議事録、過去の改定も見ます。

年間収支にだけ出る費用

固定資産税・保険・原状回復・設備交換

モデルの標準ケースでは、年間空室を0.5か月、固定資産税・都市計画税を合計10万円、保険を1万円、設備交換の年平均予備費を6万円、退去・募集・原状回復の年平均予備費を4万円と仮定します。これは実績値ではなく、費用の抜けを見つけるための置き方です。築年数、専有面積、設備、地域、入居期間に合わせて差し替えてください。

満室時の簡易表では月＋1万294円でしたが、年間費用をならすと月平均－1万1,363円です。差は約2万1,657円あります。なお、購入時の登記費用、ローン手数料、不動産取得税などの初期費用はこの年間表に含めていません。初年度と平年を分け、初期費用を何年で回収するかも確認します。

修繕費の見方は、管理組合が建物全体のために積み立てる修繕積立金と、室内設備を所有者が直す費用を分けます。国土交通省は長期修繕計画や修繕積立金に関するガイドラインを公表しています。販売資料の一行だけでなく、計画期間と予定工事、積立方式、将来の引上げ予定を確認してください。

固定資産税・都市計画税は、販売担当者の概算だけでなく、可能なら納税通知書や課税明細を確認します。購入初年度の精算方法と、翌年度以降に自分が納付する時期を分けてください。新築の軽減や評価替えなど、現在額が将来も固定される前提は置きません。

保険は保険料だけでなく、建物・家財・施設賠償などの補償対象、地震保険の有無、免責金額、保険期間を見ます。管理組合が加入する共用部の保険と、区分所有者が専有部等のために加入する保険は役割が異なります。事故があればすべて管理組合の保険で補われるとは限りません。

設備予備費は、給湯器、エアコン、換気扇、温水洗浄便座、インターホンなどの設置年と交換見積りから作ります。年平均6万円というモデル値は、毎年必ず6万円払う意味ではありません。交換のない年に現金を取り分け、複数設備が重なる年に使う考え方です。

年間収支を作るときは、実際の入出金日を並べた資金繰り表も用意します。固定資産税、保険更新、設備交換が同じ月に重なると、年平均では小さく見えても一時的に多額の現金が必要です。年間赤字を12で割った金額だけを毎月積み立てれば必ず足りるとは限りません。

悪化条件を三段階で試算する

空室・金利上昇・家賃下落

悪化ケースでは、家賃を5％下げて月9万9,750円、入居を11か月、借入金利を年2.8％、修繕積立金を月7,000円とします。設備交換予備費は年10万円、退去・募集等は年8万円へ増やします。金利上昇の反映方法は実際の固定・変動金利の商品ルールに従い、返済予定表を金融機関へ依頼してください。

悪化ケースの家賃収入は年109万7,250円、支出は年157万8,910円、手残りは年－48万1,660円です。悪化条件が同時に毎年続くという予測ではありません。複数の負担が重なったとき、家計で月約4万円を補っても生活防衛資金を守れるかを見るストレステストです。

標準ケースの赤字をボーナスで埋める前提や、悪化ケースを作らず「長期なら大丈夫」とする説明には注意が必要です。給与減少、住宅購入、育児・介護など、投資以外の家計変化も別の行として加えます。購入可否の判断は、物件だけでなく家計全体で行います。

三つの悪化条件を一度に変えるだけでなく、一項目ずつ変えた感応度表も作ります。家賃だけを5％下げる、空室だけを一か月にする、金利だけを1％上げる、修繕費だけを増やす、と分ければ、収支に最も影響する条件が分かります。対策を検討するときも、原因が家賃なのか返済なのかを取り違えにくくなります。

変動金利の商品には、金利が上がっても返済額の反映時期や上限にルールがある場合がありますが、すべての商品に同じルールがあるとは限りません。返済額の増加が抑えられても、利息割合や未払利息に影響する可能性があります。「5年ルール」「125％ルール」という言葉だけで判断せず、自分の契約予定の商品説明書を確認します。

家賃下落率も一律ではありません。駅距離、面積、間取り、築年、設備、供給、人口・世帯、競合物件で変わります。5％下落は入口の試算にすぎないため、近隣事例から10％下落も置き、更新・退去のタイミングで段階的に変わるケースを作ります。

悪化ケースで月4万円の持ち出しになったとき、「給与から払える」で終わらせず、何か月続けば生活防衛資金を使うのかを計算します。設備交換30万円と空室が同時に起きる想定も加えます。投資用口座に確保する予備資金の下限を先に決め、それを下回ったら追加購入をしないなどの運用ルールを作ります。

融資条件の確認項目は、不動産投資ローンの審査と確認事項にまとめています。審査に通ることと、返済を無理なく続けられることは分けて考えてください。

売却まで含めた総収支を確認する

売却価格・諸費用・ローン残高

保有中の収支が同じでも、出口価格で結果は変わります。上記の借入条件で返済が予定どおり進むと仮定した場合、10年後の計算上のローン残高は約1,821万8,051円です。実際の残高は繰上返済、延滞、金利変更、返済方式で変わるため、金融機関の残高証明や返済予定表を使います。

次表は、売却費用を便宜上「売却額×3.3％＋14万6,000円」と置いた概算です。仲介手数料の上限式だけを実費と決めるものではなく、抵当権抹消、司法書士、ローン一括返済、印紙、譲渡所得税などは案件ごとに確認が必要です。

「残債返済後の現金」がプラスでも、それだけで利益とはいえません。購入時に出した自己資金、諸費用、10年間の持ち出し、受取家賃、税金まで合算する必要があります。反対にマイナスなら、売却時に不足分を自己資金で補う可能性があります。

売却額は購入時の販売価格に一定率を掛けるだけでなく、周辺の取引、賃料、利回り、築年、管理状態、賃貸借条件をもとに複数案を置きます。長期の見通しはマンション投資の10年後を考える方法、リスク全体はマンション投資はやめとけと言われる理由も参照してください。

売却時点は10年後だけでなく、5年後、15年後、完済時も置きます。短期で手放すほど残債が多く、購入時費用を回収しにくい場合があります。一方、長く持てば必ず有利というわけでもなく、築年、家賃、修繕、金利、地域需給が変化します。各時点で「売れる価格」ではなく「売却費用と残債を払った後の金額」を比較します。

査定は複数社へ依頼し、高い査定だけでなく根拠となる取引事例、想定する売却期間、賃貸中のまま売るのか空室で売るのかを確認します。査定額は買い取り保証ではありません。賃貸中の投資用物件は、買主が期待する利回りから価格を見られることがあり、自己居住用の相場と同じ評価になるとは限りません。

出口の税務も現金収支と別に見ます。売却代金から残債を引いた金額と、税務上の譲渡所得は同じではありません。取得費、譲渡費用、減価償却、所有期間などが関係するため、購入時から契約書、精算書、領収書を保管し、売却前に税理士または税務署へ確認します。

10年間の総収支は、「売却後の現金＋10年間の家賃収入－購入時の自己資金・諸費用－10年間の返済・運営費－売却費用・税」という形で一つにつなぎます。返済元金によって残債が減る効果と、毎月の持ち出しを二重に数えないよう、入出金を時系列で記録します。

自分の数字で個別収支を確認する

相談する前に、物件価格、借入額、金利、返済期間、家賃、管理費、修繕積立金、賃貸管理委託料、税・保険、空室、設備、売却額、残債の欄を用意してください。同じ様式で複数物件を比べれば、説明資料の項目名が違っても判断しやすくなります。

• 満室時だけでなく、空室0.5か月・1か月を計算する
• 現在金利に加え、＋0.5％・＋1％の返済額を出す
• 修繕積立金の将来改定と室内設備費を分ける
• 購入時費用、保有中、売却時の三表をつなぐ
• 税効果を入れなくても家計が耐えられるか確認する

自分だけでローン返済表や売却シナリオを作りにくい場合は、相談先に「提案値・標準・悪化の三段階を、税効果と分けて提示してください」と依頼します。回答を受け取っても、その場で契約せず、前提と出典を持ち帰って比較してください。

相談時は、「この数字は会社実績か、対象物件の実績か、将来仮定か」「家賃と売却価格の根拠は何か」「表に入っていない費用は何か」「金利上昇と空室が同時に起きた表はあるか」「10年後の残債はいくらか」を質問します。回答が口頭なら、あとで比較できるよう資料やメールで受け取ります。

最終的には、標準ケースが赤字でも家計に合い、悪化ケースの予備資金を持ち、出口の不確実性を受け入れられるなら検討を続けられます。反対に、税金の還付、満室、低金利、高い売却額のどれか一つが外れると払えないなら、借入額を下げる、物件を変える、時期を待つ、投資しないという選択を比べてください。

計算表は、入力値と計算式を分け、各入力値の右に出典と確認日を付けます。家賃は賃貸借契約または査定、管理・修繕は管理組合資料、金利と残債は金融機関、税・保険は通知書や見積り、売却額は複数査定という形です。数字が更新されたら上書きせず、旧版を残して差の理由を記録します。

税務上の試算を追加する場合も、税引前現金収支の表は消しません。減価償却期間が終わる、所得が変わる、売却するなどで税効果は変化します。初年度の税還付だけを35年分の収益とみなさず、保有期間ごとに税引前・税引後・出口を確認します。

購入後は、毎月の実績を計画と比較します。差が出たら「家賃」「空室」「返済」「管理・修繕」「税・保険」「設備・募集」のどこかへ分類し、翌年の前提を更新します。実績が悪化ケースへ近づいたときに、家賃募集、支出見直し、追加資金、売却相談のどれを始めるかも事前に決めておくと、感情だけで判断しにくくなります。

表計算では、端数処理の単位とタイミングもそろえます。月返済を先に丸めて12倍した値と、金融機関の年合計には差が出る場合があります。比較表では計算式を統一し、最終判断では正式な返済予定表の金額へ置き換えてください。

配偶者との共有資金、住宅購入資金、教育費などを使う場合は、物件収支だけでなく家計全体の年間資金繰りへ必ず事前に反映します。投資用口座が黒字でも、家計の大きな支出時期と重なれば現金不足になるため、家計表での確認も必須です。

主な確認元

• 国税庁「不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」
• 国税庁「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」
• 国土交通省「マンション管理に関する各種ガイドライン等」
• FJネクスト「GALA NAVI」公式サイト（gala-navi.com、2026年8月25日確認）

計算基準日・最終確認日：2026年8月25日。金額は千円未満を表示上丸めているため、表内で端数差が生じる場合があります。本モデルは説明用で、特定物件の実績・期待値・将来成果を示しません。税務は税理士または税務署、融資は金融機関へご確認ください。

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